A - KẾ HOẠCH XÂY NHÀ
I Kế hoạch Tài chính
Vấn đề chính yếu và cũng là cơ bản nhất khi xây nhà đó là tài chính. Những yều cầu đối với căn nhà bạn xây dựng luôn ở mức độ cao: đẹp, thời gian sử dụng lâu dài, đầy đủ các công năng và phải phù hợp với số tiền mà bạn có thể bỏ ra đã là một bài toán khó, chưa kể đến những chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng. Lập kế hoạch tài chính là bước đầu tiên bạn nên làm để bảo đảm về một căn nhà có thể thỏa mãn yêu cầu mà không làm bạn quá tải chi phí hay cạn kiệt sau khi xây xong.
Thông thường có hai loại chi phí, bạn nên tìm hiểu giá cả thị trường cho hạng mục vật tư của mỗi loại để ước định kinh phí dự trù. Bảng tính toán càng chi tiết, chí phí phát sinh sẽ càng thấp.
Lập kế hoạch là một yếu tố quan trọng trong xậy dựng một căn nhà
1.1 Ước tính chi phí xây dựng cơ bản
Chính là phần dựng kiên cố của căn nhà gồm: móng, sàn, khung, tường, mái, và kể cả gạch lát, trần thạch cao, thang, kệ và sơn nước trong ngoài.
Hiện nay có hai loại cách tính : khoán theo mét vuông trên tổng số diện tích xây dựng (nhà thầu chịu trách nhiệm vật tư) – hoặc khoán nhân công (vật tư do bạn tự chịu)
1.2 Ước tính chi phí trang trí nội thất
Gồm chi phí để mua các các thiết bị sử dụng sinh hoạt và trang trí trong phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp, nhà tắm và sân.
Có thể gộp chung hoặc tách riêng phần chi phí xây dựng này vào khoán của nhà thầu
1.3 Phương án tài chính
Ngoài các khoản chi phí do cá nhân tích lũy, vay mượn xung quanh, một số Ngân hàng đã có hình thức vay mượn tín chấp hoặc thế chấp chính căn nhà mà bạn xây.
II Các bước chuẩn bị đầu tiên
Xem xét các yếu tố pháp lý liên quan đến hiện trạng nhà. Nhiều vấn đề phát sinh khi giấy tờ khu đất bạn xây nhà không rõ ràng về quyền sở hữu, hoặc nằm trong khu vực quy hoạch của chính quyền sẽ tác động đến căn nhà lâu dài. Bạn nên tìm hiểu rõ ràng và kỹ lưỡng trước khi bắt tay vào xây nhà.
III. Làm việc với Kiến trúc sư
Cung cấp cho KTS của bạn mọi yêu cầu và mong muốn chi tiết nhất của bạn về ngôi nhà. Những quan điểm và thắc mắc đối với mọi vấn đề: xu hướng thẩm mỹ, phong thủy, phương hướng xếp đặt.
“Lắng nghe lời khuyên và những giải pháp khoa học của KTS nếu những vấn đề đó không phù hợp mỹ thuật, độ an toàn.
Hạn chế can thiệp vào phần chuyên môn của KTS, họ sẽ giúp bạn đưa ra những giải pháp khoa học và tiết kiệm nhất.
Gợi ý:
Nên tham vấn, tìm hiểu kinh nghiệm những người xung quanh về kinh nghiệm làm nhà trước đó, xác định rõ yêu cầu cụ thể của mọi thành viên trong gia đình để bàn bạc với
KTS:
Công năng tối ưu, tận dụng triệt để mọi không gian, đáp ứng sở thích của từng thành viên gia đình.
Phù hợp với không gian, kiến trúc xung quanh.
Bảo đảm tính thẩm mỹ, khoa học và an toàn khi sử dụng.
3.1 Hồ sơ thiết kế
Bộ hồ sơ đầy đủ của một bản thiết kế bao có các phần căn bản sau:
Phối cảnh minh họa: gồm phối cảnh công trình, sân vườn; phối cảnh căn nhà theo chính diện, góc; phối cảnh mặt cắt mô tả nội thất bên trong.
Phối cảnh minh họa giúp bạn hình dung được chính xác ngôi nhà sau khi hoàn thành, dễ dàng trong việc bài trí đồ đạc, trang trí căn nhà.
Bản vẽ kỹ thuật:
Hồ sơ xin phép xây dựng: sơ đồ vị trí công trình, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, bản vẽ mặt bằng móng, chi tiết mặt cắt móng và một số bản vẽ phối cảnh.
Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công:
- Toàn bộ bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt bằng mái, mặt bằng trần, mặt bằng lát sàn.
- Toàn bộ bản vẽ mặt cắt căn nhà (tối thiểu 2 bản), bản vẽ mặt đứng.
- Bản vẽ triển khai kết cấu bên trong: cấu tạo thang, cửa, chi tiết trang trí, khu bếp, vệ sinh, ban công, tầng hầm, sân vườn, hàng rào, lớp các hạng mục phụ trơ.
- Bản vẽ kỹ thuật điện; cấp thoát nước; các đường đây tín hiệu điện thoại, net, truyền hình…; máy điều hòa, thông gió…; chống sét, chống cháy nổ…, an ninh.
- Bản dự toán chi tiết từng hạng mục giúp quản lý cụ thể các khoản kinh phí xây dựng.
Gợi ý:
Hồ sơ được đóng gói gọn gàng theo thứ tự, đính kèm bảng thuyết minh và bản vẽ.
Hồ sơ phải được chủ công trình hoặc cơ quan chức năng thẩm định 4 bộ chính(đóng dấu thẩm định)
Chủ công trình giữ lại 5%-10% chi phí thiết kế để đảm bảo trách nhiệm của giám sát tác giả(đơn vị thiết kế) đối với công trình cho đến khi bàn giao công trình.
3.2 Lập hồ sơ xin giấy phép xây dựng
Thủ tục xin giấy phép xây dựng được hướng dẫn chi tiết tại cơ quan hành chính địa phương ( Phòng Quản Lý Đô Thị, UBND. )
Gợi ý:
Một số trường hợp được miễn xin phép:
Xây dựng trên đất thổ cư dưới 3 tầng, nhỏ hơn 200 m2
Trong khuôn viên các dự án phát triển đã có giấy sử dụng đất hợp pháp.
Các trường hợp sửa chữa nhỏ không gây ảnh hưởng xấu đến kết cấu những công trình lân cận
Tìm hiểu quy định về cấp phép trước khi lập hồ sơ
Vấn đề quy hoạch của khu vực
Quy định của địa phương trong việc xây dựng: giới hạn độ cao, số tầng, diện tích sân vườn, hệ thống các đường ống điện, nước, gas, khu vực sinh hoạt chung với các hộ láng giềng
IV. Lựa chọn thầu xây dựng và lập hợp đồng xây dựng
Có thể đến những công ty tư vấn xây dựng để tìm gặp những nhà thầu có uy tín, đến xem những công trình thực tế của họ để quan sát. Đồng thời yêu cầu nhà thầu đưa ra những phương án để thi công công trình được hiệu quả. Qua đó có thể lựa chọn nhà thầu mà bạn tin tưởng và ưng ý.
V. Giám sát thi công
Người giám sát là người thay mặt chủ nhà quản lý khối lượng và chất lượng công trìn. Bạn nên lựa chọn những người có kinh nghiệm chuyên môn, tư cách đạo đức nghề nghiệp để đặt lòng tin.
5.1 Nhiệm vụ chính của công tác giám sát
Nhiệm vụ chính của người giám sát:
Kiểm tra , đôn đốc tiến độ và chất lượng thi công của nhà thầu.
Giám sát vật tư. Yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng quy định hợp đồng, tránh lãng phí.
Nghiệm thu từng hạng mục công trình khi được hoàn thành.
Quản lý, bảo đảm an toàn lao động.
5.2 Giám sát
Tự giám sát: nếu bạn hoặc người thân có chuyên môn, kinh nghiệm và hiểu biết thật sự về xây dựng
Thuê giám sát ở các công ty tư vấn xây dựng, họ có kiến thức chuyên môn và có giấy phép hành nghề theo quy định của luật pháp.
5.3 Vì sao ta cần bên giám sát
Người giám sát chính là người bảo vệ quyền lợi cho chủ nhà. Với khả năng, kinh nghiệm và hiểu biết về chuyên môn, họ sẽ bảo đảm cho người chủ nhà có được căn nhà tốt với mức chi phí hợp lý nhất.
5.4 Chi phí thuê giám sát
Giá thuê giám sát trong khoảng trên 1.5triệu đồng/ tháng đối với công trình xây dựng cỡ nhỏ và 2-3% giá trị công trình đối với những công trình có chi phí cao >500 triệu.
5.4 Kinh nghiệm chia sẻ
VI. Một số mẹo trước khi xây nhà
Nắm vững nhu cầu trong hiện tại và tương lai của gia đình để sắp đặp và bố cục căn nhà.
Hiểu rõ kế hạc xây dựng, bản vẽ nhà, chi phí ước tính trước khi xây nhà.
Đặt nhiều cửa sổ, cửa thông gió để bảo đảm độ sáng tự nhiên và thoáng khí trong căn nhà.
Sử dụng và tận dụng các nguyên vật liệu có sẵn ở địa phương.
Lập kế hoạch cung cấp nguyên vật liệu thường xuyên, duy trì một lượng vật liệu nhất định tại nơi xây dựng.
Bảo quản nguyên vật liệu đúng đắn.
Đối với những vật dụng cố định trong nhà, nên ưu tiên về độ bền, thời hạn sử dụng khi lựa chọn.
Chọn những thiết bị điện an toàn nếu trong nhà có trẻ nhỏ.
Định vị trí sẽ đặt máy điều hoà, máy lạnh ngay trong lúc thiết kế.
B - CHỌN VẬY LIỆU XÂY DỰNG
1- Lựa chọn xi măng
Xi măng là thành phần chính trong quá trình trộn vữa bê tông, xây, tô (chiếm gần 70% toàn bộ khối lượng công việc). Lựa chọn xi măng chất lượng sẽ đảm bảo cho tính vững chắc của công trình.
Nên lựa chọn nhãn hiệu xi măng có danh tiếng, uy tín và được sự tin tưởng của nhà thầu lẫn kiến trúc sư.
Ghi chú :
Xi măng được xhia theo các loại mác (sức chịu nén) như 200, 250, 300, 400, 500. Trên vỏ bao thường được ký hiệu là PCB 40, PCB30…
Vd: xi măng mác 300 có sức chịu nén 300kg/cm2
Khó có thể phân biệt chất lượng xi măng bằng mắt thường. Có những lưu ý sau cho bạn khi lựa chọn xi măng:
Nâng bao xi măng lên, thấy mềm, tơi xốp là xi măng mới. Nếu toàn bao cứng, vón lại thành khối là xi măng đã cũ.
Không nên sử dụng xi măng đã để quá 2 tháng từ ngày sản xuất.
2- Cách chọn mua xi măng
Chi phí mua xi măng chiếm khoảng 8% tổng giá trị công trình. Hãy chắc chắn khi lựa chọn nhãn hiệu xi măng mà bạn tin tưởng.
Những bộ phận cấu kiện chịu lực chính của toàn nhà như móng, bê tông, sàn, cột cần dùng xi măng tốt để bảo đảm tính kiên cố vững chắc.
Đối với những phần như tường gạch (không chịu lực), trát tường, những cấu kiện nhỏ như giằng tường, ô văng cửa, lanh tô… có thể dùng xi măng cấp phối mác vữa, xây, tô, bê tông, mác thấp để tiết kiệm chi phí…
Chọn mua xi măng là bước quan trọng để có một căn nhà tốt
3- Cát
Cát không sạch sẽ gây khuyết tật như tô nứt tường, chân chìm đa phương… ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Do đó, cát khi sử dụng phải sạch, đều hạt. Không có các tạp chất như mìn, đất sét, thực vật, nhiễm phèn hay nhiễm mặn.
Hầu hết cát sau khi mua về đều được rây qua sàng để loại bỏ tạp chất cũng như các hạt quá lớn.
4- Đá
Đá được sử dụng để tăng thêm sức chịu lực cho bê tông. Kích cơ thông dụng hiện nay là đá 1×2 (hạt lớn nhất 20mm-25mm). Đá tốt là phải có bề mặt nhám, góc cạnh nhiều vì sẽ tạo ra lực kết dính với xi măng chắc, cường độ bê tông cao.
Đá khai thác từ mỏ đá về, qua nhiều khâu trung chuyển sẽ lẫn tạp chất và nhiễm bẩn. Nên yêu cầu chủ thầu xối nước rửa đá thật kỹ, lọc sạch tạp chất trước khi đưa vào sử dụng.
5- Nước
Nước sử dụng trong quá trình xây dựng phải là nước sạch. Tuyệt đối không dùng nước tù đọng trong ao hồ, nước phèn, nước lợ, nước mặn, nước nhiễm bẩn.
6- Bê tông và vữa
Bê tông là thành phần quan trọng hình thành nên bộ khung vững chắc cho ngôi nhà, do đó cần lưu ý kỹ trong công tác trộn vữa bê tông để bảo đảm chất lượng.
Bê tông là hỗn hợp của đóng rắn của các vật liệu gồm chất kết dính, cốt liệu lớn(đá), cốt liệu nhỏ và nước. Có thể có hoặc không có phụ gia.
Vữa là hỗn hợp của một hoặc nhiều chất kết dính vô cơ, cốt cát liệu nhỏ và nước, có thể có hoặc không có phụ gia.
Kết thúc vấn đề: Những vấn đề chúng tôi đã trình bày trên đây chỉ là rất sơ lược về quá trình xây dựng một căn nhà. Thực tế sẽ còn rất nhiều việc phát sinh, khó khăn cần phải giải quyết. Chúng tôi chỉ hy vọng những vấn đề này giúp ích phần nào cho độc giả trong việc giải quyết các khó khăn ấy.
Cuối cùng, xin chúc quý độc giả may mắn và thuận lợi trong công việc xây dựng nhà ở cho mình, một công việc không hề đơn giản!
